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行业发展动态

地方盲目复制商业地产 新城镇化规划风险引关注
发布时间:2014-04-03 00:16:18   来源:世纪经济报道  |   分享到:
  国家发改委有关部门在全国19个省市调研时发现,近年来,不少城市都在大规模发展新城、新区,在不符合当地经济发展水平和所处阶段特点的情况下,盲目复制和模仿了大量商业地产项目。
  国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示,这些地方的商业地产市场正面临过剩风险。
  一位接近住建部的人士表示,各地的土地城镇化远快于人口城市化,部分地方政府存在盲目扩张的情况,商业地产过剩的情况,尤其在三四线城市的商业地产过剩的情况较为普遍,目前国家层面城镇化方案中,也在研究如何加强规划控制。

  规划控制风险
  国务院发展研究中心副主任韩俊表示,中国城镇化水平预计在2020年达到60%左右。
  在韩俊看来,在整个城市化过程中,西部的城镇化过程的投资机会将更为明显。
  银泰置地成都银城置业总经理郑勇强在成都银泰中心推介会上表示,成都的基础设施承载是按照容纳1800万人口来规划的。目前成都城镇人口800多万,在城市化的过程中蕴含的机会非常大。
  据郑透露。银泰在成都投资了一些商业中心、写字楼等项目,经过核算,收益率反而要比在东部地区要高。以成都银泰中心为例,项目位于成都中轴线天府大道与金融城绿轴交汇处, 74万平方米体量,由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成,是成都金融城三期第一个、也是最重要的城市综合体项目。物业出租回报率比北京还高。
  不过,韩俊亦认为。城镇化过程中也面临一定的挑战,城镇化率的稳步提升,将带来城镇人口的大幅攀升。
  据其判断,当城镇化率峰值将在70%到75%之间,从现在到2030年中国将新增城镇人口3亿人。
  在巨大的数字后,也存在诸多问题,韩俊表示,如果在本轮城镇化下,与其相关的土地制度、公共服务制度、户籍制度和融资机制跟不上,城镇化所蕴含的内需潜力难以充分释放,人口城镇化建设更是难以跟上土地城镇化建设。
  实际上,据本报记者了解,有关土地城镇化和人口城镇化如何协调发展,是本轮城镇化解决的重点,并被《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》重点提及。
  国土部副部长胡存智称,城镇化的土地和人口等问题,区域经济中的大、中、小型城市等各种因素,都必须协调起来配套发展。而城市集群,则是城镇化协调发展的最可行途径,随之而来的各种配套措施也将以城市集群为中心展开,规划先行。

  商业地产过剩严重
  中国房协副会长朱中一日前在“首届中国商业地产新趋势论坛”上表示,在城镇规模结构的不合理、土地城镇化快于人口城镇化等问题的背景下,将很大程度上抑制城镇化对扩大内需和产业升级的促进作用,房地产开发过量问题突出。
  实际上,在各地土地城镇化远快于人口城市化,部分地方政府存在盲目扩张的情况,商业地产过剩尤其三四线城市的商业地产过剩的情况较为普遍。
  “这些地方的商业地产市场眼前正面临着过剩的风险,与之相关的招商引资乱象也正愈演愈烈。”乔润令如是说。
  与此同时,在过去的商业地产尤其是城市综合体的开发过程中,盲目追求高端化定位的思路也备受诟病。
  乔润令表示,我们现在并不需要那么多高档的城市综合体,目前中国的消费人群已经高度分化,呈现出多元化的特征,所以北京、上海的商业地产标准并不能成为全国的标准,标准过高,消费跟不上,最后只能是浪费。
  以贵州为例,乔润令表示,据其了解,贵州要建100个城市综合体,但贵州较为贫穷,人均收入不高,很难支撑这么庞大的消费人群。
  上述接近住建部人士透露,目前城镇化方案中,也在研究如何加强规划控制。
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