市场调查是商业地产开发、经营策划的基础性工作，商业地产时代调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。

　　一、市场调查分类 

 

　　商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：  

 

　　1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

 

　　2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

 

　　3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

 

　　4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察  

 

　　二、市场调查准备 

 

　　无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。  准备工作一般有：

 

　　1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；  

 

　　2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

 

　　3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；  

 

　　4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；  

 

　　5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

 

　　6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；  

 

　　7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。  

 

　　三、基本概念理解与应用

 

　　在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：  

 

　　1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 

 

　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

 

　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。  

 

　　商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量 50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳 5-25%顾客的范围）。显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

 

　　商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

 

　　地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。  

 

　　节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

 

　　地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。  

 

　　应用：

 

　　①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；  

 

　　②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

 

　　③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。

 

　　2、业态、业种 

 

　　零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

 

　　业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是 怎么变“。目前中国有 10 多种零售业态，日本 20 多种，美国 40 多种。  

 

　　业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

 

　　3、市场调查内容和考察次序 

 

　　商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

 

　　市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

 

　　商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

 

　　商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

 

　　购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。  

 

　　调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

 

　　①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；

 

　　②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；

 

　　③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；  

 

　　④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；

 

　　⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；  

 

　　⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；

 

　　⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；

 

　　⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。  

 

　　四、市场调查方法 

 

　　目前阶段，我们主要采用简便、实用的方法：  

 

　　1、实地观察法——通过目测、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。  

 

　　2、访谈法——通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。  

 

　　3、问卷法——通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。  

 

　　4、参展法——参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。