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行业产业政策

随着2018年钟声的敲响,地产开启了进入新时代的新篇章
发布时间:2018-01-12 10:58     |   分享到:
       时光荏苒,政策频出的2017年一晃过去了,终于迈进了2018年,大家或许还沉浸在跨年的喜悦中,而房地产的跨年或许也将意味着从一个旧时代向新时代的过渡。在中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮看来,进入新时代,供求关系将发生根本逆转,而改善居住条件,将带动持续的消费需求,也为房地产行业带来了新的机会和挑战。自2017年12月18日-20日,中央经济工作会议召开以来,国家各部委又再次对其进行了跟进定调。

住建部:深化制度改革分来调控

       2017年12月23日,在全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽对2018年工作任务作出部署:一是深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场;扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套;因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。二是抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房;库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
       从此次召开的全国住房城乡建设会议可以看出,房地产销售市场依然成为了房地产市场发展的一个重点,相关鼓励、限制、调整性政策都会比较多。
       此次会议提到“2018年我国要抓好房地产市场分类调控”。该表述和此前的房地产分类调控的思路密切相关。从实际情况看,当前分类调控的工作总体到位,但是还有很多问题,比如分类调控过程中,类似住房、银行、工商、公安、城市规划、国土等部门如何进行协调,以促使调控效果真正有效,这个是很关键的内容,预计分类调控思路不变,但分类调控的政绩考核任务加大。
       在分类调控方面,此次会议明确提到了“针对各类需求实行差别化调控政策”。这个表述相对来说比较明确,换而言之,基于不同需求进行政策的不同调控是大思路。从此次会议可以看出,对于首套刚需依然会有继续满足的导向,这一点大思路是不变的。有变化的是关注支持改善需求方面,实际上这点相对来说比2017年的基调略有放宽,2017年是有一定的遏制改善需求的性质,而到了2018年会对各类改善型购房需求继续关注,不排除对于部分首套房和二套房的重新认定、普通住房和非普通住房的认定等方面都会有小微调。而在投机炒房方面,依然是遵循房住不炒的思路,对此预计会有各类严厉管控。
       实际此次会议的重点内容提到了县城去库存的概念。应该说从2014年开始,各类去库存的政策和实践很多,但阶段不同,在2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存,而到了2016-2017年则是各类地级市或者说三线城市去库存。而此次会议提到了县城去库存,则标志着2018年将进入县域去库存的阶段或者说县城去库存的阶段。这对于一些百强县、贫困县等去库存有积极作用。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重依然较大,其背后的库存去化对于全国房地产市场的交易有积极的托底作用,也会防范全年全国房地产市场的交易较大幅度下滑的风险。

银监会:不得将信托资金违规投放房地产

       2017年12月22日,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》(以下简称《通知》),《通知》共10条,分别从商业银行和信托公司双方规范银信类业务,并提出了加强银信类业务监管的要求。当中,明确了银信类业务及银信通道业务的定义。《通知》首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义,并在此基础上,将银信通道业务明确为信托资金或信托资产的管理、运用和处分均由委托人决定,风险管理责任和因管理不当导致的风险损失全部由委托人承担。此外,《通知》指出,商业银行和信托公司开展银信类业务,应贯彻落实国家宏观调控政策,遵守相关法律法规,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
       兴业研究分析师何帆:三三四检查中,指出检查内容包括“信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产和“两高一剩”行业领域;是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式”;2016年以来的多次信托业检查中,也包括对于房地产信托业务合规经营情况检查,本次《通知》再次重申,“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。
       应当指出的是,对于《通知》中上述规定理解的关键在于如何理解“是否违规”。根据现有的规定,对于信托资金投向房地产,银发〔2003〕121号中规定“商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款”,则银行资金通过信托通道也不得用于房地产企业拿地,但是,目前并未任何规定信托资金不得投向房地产行业;银监会2012年《绿色信贷指引》要求严控“两高一剩”行业贷款,则依据穿透原则,银行资金通过信托通道也应遵守上述规定;银行自营资金不得投资于股票,但银行理财可以投资于股票,但交易结构需要遵守监管规定。
       中国民生银行首席研究员温彬:信托贷款是房地产企业获得融资的主要渠道之一,随着对银信合作类业务监管加强,流向房地产领域的信托贷款也会减少,从而对房地产企业已有项目和投资新项目带来资金压力。不过,对房地产行业的调控仍然坚持分类指导、因城施策的原则,银行等金融机构将继续加大对保障房、租赁住房等支持力度,因此,预计2018年房地产投资和销售方面增速会较2017年有一定回落,但总体来看会保持平稳运行。

财政部:推进房地产税立法和实施

       2017年12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
       从此次财政部长的文章可以看出,当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰,很多实质性的问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复,也标志着房地产税的改革正在加快。
       文章中最核心的一个内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看,评估值的征收方式实际上就是对房屋持有环节的一个征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。类似做法也是比较公平的做法,换而言之,评估值大征收越多,评估值小征收越小,符合持有环节征税的原理。
       另外一个值得注意的内容就在于,政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明了一点,即房地产税的推进是要以立法为前提的,所以短期看不会征收,但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看,完成的压力不会太大.