家居建材城、农批市场、食品副食批发市场（食品城）、综合商贸城等大中型专业市场商业地产项目的策划/招商/销售代理，找国内一线城市的专业机构操盘是比较稳健可靠的。这个是这些年来市场反复验证的结果。
 

 

　　为什么这样说呢？道理有以下两个方面：

 

　　一、国内一线城市的专业操盘机构接触考察与合作代理的大中型专业市场项目案例多，操盘这类项目的“临床经验”比较丰富。

 

　　譬如深圳华锦亿爵商业地产顾问机构每年受合作邀请实地考察的专业市场项目不下30多个。千奇百怪的疑难杂症专业市场项目都见识过，而且也都做了仔细研究分析与沟通。其中有些项目缘于开发公司高层的真诚邀请与推荐，还做了当地初步的产业考察和研究，甚至三分之一的考察项目还做过专题的提案。不管最终这些项目是否进行商业策划优化服务合作还是全案代理合作，总之对华锦亿爵公司来说，每一个项目考察都是认认真真付出了心血去仔细做了相关项目的问题解决办法研究的。这些经历也无形当中一再提升华锦亿爵公司总策划师与相关合伙人的专业水平和专业能力的。也增强了这类项目的“病因诊断”和“项目处方”的综合能力水平。

 

　　加之这么多年的近300多万平米大中型专业市场项目的亲自管理策划/招商/销售代理全程操盘，练就的“临床经验”的确是其他没有这种特殊市场背景的省地县级代理机构难以比拟的。这就好比为什么每个省城的大医院医疗资源与医生治病水平比每个省的地县级医院普遍要好，而北京的大医院又比全国各地的省城医院水平要高。原因在于北京的大医院每年接待的都是全国各地的大量疑难杂症案例，自然医生的看病水平和处方水平能力就上去了。不是说省城和地县级的医生水平不行，而是相比北京的大医院医生，看病的病人没有那么多，疑难杂症没有那么多。
 

 

　　因此，笔者这里也没有丝毫贬低非一线城市的专业代理机构的意思，相反这些地方性机构有当地的众多投资客源优势，也是一线城市的专业机构代理项目后无法拒绝相互合作的。

 

　　二、非一线城市的专业代理机构经营定位不一样。他们的核心定位大都只是在销售代理方面。

 

　　商业地产项目的市场运营前置策划和行业商户招商代理、市场运营管理顾问服务基本上不碰。大多数是定位为渠道分销公司，渠道代理公司。有些公司也做策划设计，但更多的也只是偏重于销售代理方面的广告策划设计。这些省地县级代理公司分布在全国各地，有很多经营的非常不错。

 

　　如果就住宅地产产品销售代理而言，基本上省地县级代理公司是可以完整解决销售代理服务的。但是如果是商业地产项目整体操盘，那就是另外一种情况了。前期不做产业链调研，不做商业运营模式规划和配套设施的建立，不考虑跟政府部门对接要求商业配套优惠政策和后期的市场运营管理办法，上来就是卖铺，往往卖着卖着，项目就卖不动了。

 

　　原因在哪里？原因就在于当地的代理机构上来就是大多销售给投资客，（这也是本地代理机构的核心优势）。新盘在没有开业运营的时候，客观上是比较容易“忽悠”买家的。但是往往一期销售完成，无法按期开业运营，问题就出来了。第二期就“忽悠”不下去了。因为来的投资客看到一期商业空空荡荡，没有商户经营，或者入驻很少，经营很惨淡，谁敢下手买二期的商铺。更可怕的是一期销售的大部分是投资客，很多采用的又是全国流行的“十年售后返租”模式，往往前面三年一次性在房款中扣取，免费三年的返租时间到期之后，开发商市场没有做起来，后面七年还要每个月拿钱支付投资客的租金收益！这对于本来就开发不成功的开发公司来说，相当于脖子上套了一个绳子，只要不按时支付返租的租金，这些投资客就会法院起诉开发公司或者开发公司设立的市场运营管理公司，更有甚者还会去政府部门闹事，这也搞得开发公司其他项目也连带受影响。这也就是为什么前些年很多商业地产项目开发公司老板跑路的原因。
 

 

　　这种情况商业“格子铺”问题特别出得最多。不是“格子铺”的很多项目物业，也因为招商和运营不成功，卖了之后，就空空荡荡放在那里。法律责任是规避了，但是商业市场还是没有做起来。最终项目的后续用地很多就搁置在那里。开发公司的商业品牌也就明显毁掉了。这就是很多地产开发公司在开发商业地产项目的时候，缺乏了对商业地产项目的敬畏之心。把商业地产项目当成是住宅地产项目来做。当地单纯的销售代理公司也因为没有商业地产项目的操盘经验和操盘能力，往往最终也是做得不欢而散。

 

　　其实这个问题是有解决办法的：如果地方性专业代理机构已经与开发公司签约合作的商业地产项目，当地代理公司可以推荐开发公司的高层找一线城市的专业机构进行市场运营前置策划与推广设计代理合作、市场商户的招商代理以及包括招商商户的销售去化分销合作。当地代理机构就专做销售总代理和渠道分销总控盘。这样既能让开发公司的项目安全去化，按期开业运营，同时还能让自己代理公司赚的盆满钵满更多。
 

 

　　为什么呢？因为一线城市专业机构和地方性专业机构双方联手，这是优势强强联合。首先是能够确保开发公司项目非常安全，能够做成爆品，这样开发商就能顺利的开发一期、二期、三期，甚至还可以进行区域性连锁拿地开发。

 

　　这种解决办法也是华锦亿爵公司这些年在与地方性的专业代理机构打交道中总结与探索出来的。希望对已经与地方性销售代理公司签约销售合作的开发公司老板与高层参考，也希望对全国地方性的专业代理机构相互合作模式参考。如果新盘商业地产项目就是华锦亿爵独家全案策划与整体代理的，操盘过程当中也会推荐开发公司与地方性专业代理公司进行投资客渠道代理分销合作。只要是确保专业市场项目整体商业策划与市场运营炒作、行业商户招商、自营户带头买铺等关键环节控盘由一线专业机构来负责，只要是把握住专业市场项目的这些操盘黄金法制，项目完全是可以实现双赢和多赢的。