不动产登记的落地、央行的再次降息等政策，让住宅地产再一次陷入观望，而全国资金面的趋向宽松，让我们有了更多的投资选择，那么面对国内偏少的投资渠道，如今什么样的投资产品是最具潜力的呢？商业地产或是不少投资客选择的新方向。

　　众所周知，社区商业船小好掉头，近年来，它的产品结构、经营业态，在不断完善，几乎是投资领域中不可缺少的角色。传统的社区商业，在面临市场洗礼的背景下，也在产品规划、设计等方面发生着悄然变化，以前的放养式社区商业已经不再受宠，定制式、注重产品升级改造定制的独立式商业，则成为社区商业投资的“红人”，比如说正在热销的龙湖水晶郦城·晶悦荟独立商业，规划高端的云路中心、银海·幸福广场独立商业，它们不仅引导社区及外部区域的消费方式，也为投资者提供了全新的商业投资选择。

　　从记者的调查中可以发现，目前社区商业的全新升级产品——独立商业，凭借着创新的业态、统一的运营、独到的管理模式等，迎来了大批投资粉，成为商业地产投资的新宠。

　　放养式的底商已经成为过去时 定制式的独立商业现在正红火

　　提到地产，现在的住宅市场或许因开发商战略的调整、不动产登记、降息、市场大环境的影响力，观望情绪浓重。但提到投资，商业地产的前景却有可圈可点之处，这是因为，央行的连续两次降准，全国资金面的放松，让不少手中有钱的市民把投资的热点锁定商业地产。

　　2014年年底，随着红星国际广场、昆明西山万达广场以及昆明广场的火爆开业，令不少投资客重拾信心。数据显示，2015年，云南省有50多个商业项目入市，面对众多的产品选择，究竟投资什么样的产品，才更放心、更有保障？是传统的社区底商、高大上的综合体项目，还是目前社区商业升级产品——独立商业，现在，让我们去一探究竟吧！

　　现状

　　资金宽松 商业投资成热点

　　继2014年11月份之后，2015年2月4日央行决定，自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，央行本次降准，估计可释放出流动性资金达近9000亿。可见，央行连续两次下调存款准备金，从某种意义上说，不仅可以解决当前国内金融市场流动性紧张的局面，也可增加国内商业银行的可贷款资金，从而有利于降低整个金融市场的融资成本，一定程度解决当前国内金融市场融资难与贵的问题。说的直接些，两次降准，有更多的投资资金进入市场，放宽了资金面，选择性投资也再次成为社会热点话题。

　　除此之外，春节期间，不动产登记正式落地，开发商观望情绪浓，销售战略的频繁调整，让不少购房者陷入观望。而这些年住宅市场投资收益率的下滑，也让更多的投资客放弃对传统住宅市场的投资，转向商业地产。

　　可见，从目前的大环境来看，商业地产迎来了投资的“春天”，是不少投资客们看好的投资项目。

　　投资锁定社区商业 门槛不高收益还稳

　　商业地产的机会来了，但麻烦也跟着机会一起让投资客陷入烦恼。到底什么样的商业项目才适合投资、回报也有保障呢？说的简单些，投资的主要目的是在最短的时间内拿到最大的回报。虽然过去投资商业地产项目的投资客尝到了甜头，也得到了可观的投资回报，但现在商业地产产品品类越来越丰富，什么样的项目才能达到以前的投资效果呢？是高大上的综合体项目，还是写字楼产品或者是社区商业？

　　据记者不完全调查发现，综合体项目更适合有一定经济实力，有一定品牌影响力的商家投入。但此类投资，风险指数较高，因为必须有可持续的资金的不断投入，帮助投资项目度过养商期，才能看得到回报。其次，投资大型综合体项目还要耐得住时间的考验，因为它投资周期较长，但它也有产品自身优势，一旦项目运营得好，回报率可能会比较可观。

　　至于社区商业，铺面的灵活性较大，从投资金额来说，可根据自己的实际情况来定，而丰富的业态，相对较快的投资回报，均成了目前社区商业投资受宠的关键原因。作为投资产品，社区商铺具备了门槛较低，回报快，投资风险低等条件，满足了不少小、中型投资客的根本需求。而随着开发商对于产品的精耕细作，以龙湖水晶郦城·晶悦荟、云路中心等为代表的社区商业升级版的独立商业，成为许多投资者最关注的商业地产投资产品。

　　调查

　　从底商到独立 昆明社区商业求变

　　虽说市场上可以选择投资的商业项目繁多，但只要你细细分析也不难发现，每一类商业地产投资产品，均有它自己的优缺点，当然也适合不同投资人群。为何社区商业升级版——独立商业，会在投资行列中脱颖而出呢？下面我们就从社区商业的发展开始谈起。

　　说到社区商业，你会想到什么？中介、小超市、茶室或者是理发店。 虽然这样的商业，方便了小区的居民，但业态相对局限，无法覆盖周边小区，只能吸引社区内的居民光顾，养商期较长。而且这样的社区商业，也存在几个明显的问题，比如，第一，对小区居民的打扰，很难平衡居民和商业发展的关系；第二则是业态的局限，比如餐饮业是最聚集人气的，但传统的社区商业往往均不允许餐饮业的加入，不但对吸引人气起局限作用，而且小区铺面流动率降低，投资回报率相对较低；第三是后期运营的问题，传统的社区底商，主要采用销售的模式，商铺的经营及管理，也是各自为政，容易造成业态同质化的问题。

　　社会总是在不断发展和升级，就好像商业地产一样，社区商业经过了这些年的总结和进步，一种新型的商业地产投资产品全新出炉，它就是独立商业。它的出现，解决了传统社区商业面临的运营难、回报率低等一系列问题，用低投入、高回报、快速兑现等关键词赢得了投资客们的认可。

　　底商放养 难保投资回报

　　在昆明市场上存在了那么多年的底商，为何会走下坡路呢？究竟是什么原因让社区商业必须升级？据记者调查发现，大约在10年前，昆明人慢慢发现了投资商业地产的好处。不但投资回报率较之住宅高，而且不需要操心。只要你购买的商铺区位够好，消费人群够稳定又持续，那么就算你不懂得经营生意，也可以把商铺出租而获得可观的收益。也正是因为商铺投资被越来越多人看好，好铺难求的局面在昆明上演得轰轰烈烈，高额的转让费以及高额的单价让投资客们压力山大。

　　于是，社区底商出现了，虽然它不像市中心铺面即买即赚钱，但它的投资回报亦很稳定。目前，在世纪城、银海山水间的底商都有了不错的收益。但是，看似辉煌的传统社区底商却也暗藏危机，最致命的因素就是投资的局限性以及不规范的运营。这是因为，过去的社区底商大多数采取销售模式，出售产权，后期运营全凭业主喜好，无专业团队协助。如果区位没选好，那可惨了，出租难，投资回报率低成了社区底商最大的瓶颈。而业态的局限（例如社区底商因为烟道设计无法引入餐饮行业等），也让社区底商走上了淘汰的行列。

　　随着放养式社区底商的问题暴露，越来越多的投资客对于社区底商信心不足。而从国内其他城市出台的政策来看，从政府层面，已开始限制社区底商的发展。比如北京市就曾发布了“北京商业发展白皮书”，重申了限制底商，鼓励大商家进社区，建立专门的、独立的社区服务体系。

　　目标定制 独立商业受欢迎

　　一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资回报率普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。

　　独立商业以相对独立的建筑形态区别于社区底商，许多独立商业都有明确的定位，以定制为目标，以包括餐饮、娱乐等聚人气的业态定位为基础，为投资客寻找片区内需求最大的方向。它一改社区底商只管卖不管理的现状，加入了更多的定向管理，让定制不只是停留在方向选择上，更体现在方方面面，从而大力降低投资客的投资风险，提升投资回报率。

　　拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从回报率上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来最贴心的服务，最暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在第一位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到最大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益最大化，投资回报率最大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。

　　无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。

　　据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。

　　独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。

　　名词解释

　　社区商业

　　社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。