房地产投资会降温吗？
发布时间：2016-03-24 11:43:55 来源：互联网 |
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但在2016年伊始，股市和债市陷入动荡，同时伦敦和纽约等主要商务中心的房价从历史高位滑落。这让该行业不得不回答一个问题：市场见顶了吗？
拉塞尔投资管理公司(LaSalle Investment Management)的客户资本集团全球主管乔恩?泽纳(Jon Zehner)表示：“就房地产价值而言，巅峰时期已经过去。中心城市的高端市场需要稳定——它已经有些过热。这可能是一次适当的修正。我们预计2016年房地产价值更为稳定，市场狂热稍有下降。”拉塞尔投资管理公司是全球最大的房地产基金管理公司之一。
安本资产管理(Aberdeen Asset Management)的全球房地产策略师伊丽莎白?特罗尼(Elisabeth Troni)表示，该公司的指标表明，全球房地产市场将会出现“周期末风险”，并预测房地产价格将在2016年下跌，而英国市场“稳中有降”。但她补充称：“我们预计不会崩盘。”
一个关键问题是投资者兴趣的方向。为了寻求高回报，一波机构资本在过去两年涌入房地产领域。
资本日益跨过国界和洲界：第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，在2015年达成的房地产交易中有20%是跨境性质的。它还帮助推高了收益型“另类”房地产的价值，比如学生宿舍。
然而，房地产咨询公司Hodes Weill和康奈尔大学(Cornell University)去年年末的研究显示，机构在房地产上的投资依然“明显不足”，与它们自己的目标平均相差110个基点。
房地产投资收益仍能够超过其他资产类别，这是它们的主要卖点之一。Green Street Advisors的数据显示，美国写字楼的收益率比十年期政府债券的收益率还要高出370个基点，而美国写字楼是世界上价格最高的资产领域之一。
安盛投资管理公司(Axa Investment Managers)刚刚为一只新的核心房地产基金募集了5亿欧元资金，并雄心勃勃地打算将该基金规模扩大至50亿欧元。安盛房地产金融全球主管伊莎贝尔?塞马马(Isabelle Scemama)表示，该基金发行受到养老基金日益加大地产类配置的推动，尤其是在北欧国家和比荷卢地区。
拉塞尔的泽纳表示，另一方面，债市和股市的下跌意味着英国、美国和澳大利亚的一些机构今年将会削减所持的房地产以满足固定配置限额。
在油价依然处于低位和中国市场疲弱之际，一个重要问题是，一直在抢购大宗资产的中东主权财富基金和亚洲企业是否会依然保持活跃。
迄今为止，这方面的迹象好坏参半。全球第二大主权财富基金阿布扎比投资局(Abu Dhabi Investment Authority)今年2月收购了规划中的、位于巴黎拉德芳斯商业区的Tour Alto写字楼开发项目，这是市场持续活动的迹象。
然而，房地产服务公司高力(Colliers)的研究和预测总监沃尔特?贝彻(Walter Boettcher)表示：“有明显迹象显示，油价持续处于低位将影响石油主权财富基金的投资策略，尤其是与其他市场事件叠加影响的时候。”
随着马来西亚经济受到油价暴跌的冲击，该国基金公司在过去一年里一直在出售海外房地产资产以回收资本。
在东亚，市场动荡迄今似乎没有伤及房地产的投资需求：仲量联行的数据显示，对中国内地、香港和台湾房地产的投资在2015年分别比上一年增长了47%、66%和18%。贝彻表示，同时中国对欧洲的投资似乎也在增长，不过亚洲投资者正将投资重点从价格高企的英国转向欧洲大陆。
泽纳表示：“中国投向海外房地产的许多资金并不是机构的，而是企业或者超高净值（个人）的。人民币汇率波动和贬值实际上鼓励他们向海外投资——他们寻求稳定性、多元化以及更为稳定的货币，至少就目前而言。”
房地产服务公司预计日本将有大量资金投向海外。拥有5000亿美元投资基金的日本邮政银行(Japan Post Bank)已经表示，计划将更多的资金投向包括房地产在内的全球风险资产。高力公司负责欧洲、中东和非洲跨境资本市场业务的理查德?迪瓦尔(Richard DiVall)表示，至少还有两家日本大机构也在寻求扩大海外房地产投资。
投资者的首要关切依然是现房的需求水平。分析师们表示，在发达市场，银行不愿向投机性开发活动提供贷款，这导致供应比上一个周期紧张得多，而且金融风险也较低。
他们指出澳大利亚有一个亮点，该国东海岸的房地产受大宗商品暴跌的影响小于预期。安本资产管理的特罗尼表示：“写字楼市场和劳动力市场最近几个月屡屡出人意外。这些市场本来准备迎接低迷，但它们在净收益增长方面却带来惊喜。”
与此同时，私人股权投资者将注意力转向了意大利——意大利政府现在正采取行动，加大私人投资者从房地产不良贷款中获利的机会，同时该国经济复苏也吸引了主权财富基金的注意，后者一直在抢购米兰的房地产。
为获得“更优质的回报”，拉塞尔正将目光投向美国和亚洲，那里的卖家因中国经济及市场的波动而受到冲击，因此有了逢低吸纳的机会。
从更广泛的层面来说，人口因素正推升投资者对住宅类地产的兴趣。第一太平戴维斯的数据显示，自经济低迷以来，对这类地产的投资在房地产市场投资总额中所占的比例几乎翻了一倍，达到18%。
针对发达经济体“千禧代”和新兴市场国家中产阶层的住房从长期趋势来说是会产生收益的，迎合这类人网购趋势的仓库也是如此。
较短期而言，贝彻辩称，现在“宣称（商业地产）牛市终结还为时尚早”。从纽约到上海，投资者都会希望他说得没错。