一个运营成功的农贸市场通常具有以下特征体现：

 

　　1、市场业态划分科学合理，商户之间生意能够互相带动

 

　　2、招商政策能够满足经营商户的心里需求，得人心

 

　　3、市场管理规范，管控制度化、流程化、专业化体现比较明显

 

　　4、定期有组织市场促销活动，能够带动周边社区消费者经常光顾本市场

 

　　5、商户交租正常，现金流充沛，客户很稳定等

 

　　深圳华锦亿爵商业地产顾问机构长期研究农贸农批市场项目，总结了很多实战干货，被中国策划协会评为“中国房地产十大策划专家单位”、“中国专业市场与产业地产运营专家单位”，在大型农产品批发市场以及社区农贸市场领域的招商策划、运营策划上拥有一系列核心优势。现就如何运营好一个农贸市场，华锦亿爵公司谈谈自己的操盘心得体会：

 

　　一、要运营好一个农贸市场，前期规划的时候就需要进行整体专业策划和科学商业规划

 

　　很多农贸市场之所以后期运营不成功，最主要的原因是前期就没有找专业机构进行整体专业策划和科学的商业规划。譬如业态规划不合理，导致商户经营形成恶性竞争；譬如没有统一的形象规划，导致市场形象很差，消费者不愿意光顾；譬如没有统一运营管理，市场出现脏乱差，政策不规范，随意性很强，商户没有认同感等等。出现这些问题之后，就导致市场生意越来越差。深圳华锦亿爵商业地产顾问机构从2013年开始介入农贸市场与农批市场项目的全案操作，涉及商业项目的立项调研、商业策划、发展战略规划、招商策划、营销策划、运营策划全产业链。前后操作的大型农贸农批市场项目有10多个，面积达500多万平米。深知农贸农批市场项目整体策划和商业规划的重要性和专业性。因为在中国农贸市场与农产品批发市场领域的卓越成就，华锦亿爵公司还被中国策划协会评为中国商业地产十大策划专家单位。
 

 

(深圳华锦亿爵商业地产顾问机构-农贸市场案例示意图）

 

　　二、前期科学合理规划的前提是一定需要专业机构操盘团队在当地做专业详实的商圈调研

 

　　很多农贸市场项目之所以后期生意一般，原因在于前期规划的时候，没有专业团队做深入仔细的商圈调研。虽然农贸市场的体量面积相比大型农批市场而已，规模面积小很多，但是涉及的商业原理和商业操作流程是一样的。“麻雀虽小，五脏俱全”。很多农贸市场就是出问题在于开发建设运营公司或者运营方自以为是，认为很简单，自己随便规划一下，或者直接抄袭一些附近的农贸市场，这样一开始就埋下失败的隐患。而真正专业的操盘机构深圳华锦亿爵商业地产顾问机构操盘团队会认认真真地做好农贸市场的商圈调研工作。其中包括周边社区消费者市场需求调研、周边同行竞争对手调研，周边的商圈里程半径调研等等。只有摸清了周边辐射社区的消费者市场总量大致需求，消费档次需求，周边同行竞争对手的布局情况，以及项目商圈的辐射半径等全方位的商业信息，然后再经过专业经济测算，最后才是业态科学规划，以及配套招商政策，运营政策策划等工作。只有这样才能立于不败之地。
 

(深圳华锦亿爵商业地产顾问机构-农贸市场案例示意图）

 

　　三、有了商圈调研和整体商业策划之后，还需要专业机构全方位系统的对市场项目进行包装

 

　　好的农贸市场一定是精品农贸市场的品牌形象。而好的市场品牌形象对招商商户和后期到市场来消费购物的周边社区消费者来说，都是至关重要的。好的市场品牌形象，能够激发起商户愿意进场经营的欲望，也能够激发起周边社区消费者到市场购物的欲望。而差的农贸市场，往往品牌形象很差，很难激发起经营商户的进场经营冲动，更难引起周边消费者的购物兴趣。

 

　　深圳华锦亿爵商业地产顾问机构认为，农贸市场的全方位形象包装内容涉及到农贸市场的品牌名称、logo形象，以及VI识别体系。包括市场门头形象、店铺门头形象、主通道位置的品牌宣传形象、次通道位置的各种标识系统。除了这些，还包括招商宣传资料、pop海报资料，甚至包括农贸市场的小程序、微信公众号/视频号的包装等等，这些都决定了农贸市场的品位和档次，最终也决定了租金价格以及包括管理费、卫生费等等能否后期收得起来。
 

(深圳华锦亿爵商业地产顾问机构-农贸市场案例示意图）

 

　　四、有了好的形象包装之后，还需要好的招商政策制定和专业的招商团队去实施操作

 

　　招商政策的制定直接决定了农贸市场的收益高低。通常租金的政策会参考销售铺面的售价。也就是国际流行的租售比测算模式。现实操作过程中，又会根据项目的运营方的身份有不同的政策制定策略。譬如对开发公司而已，销售铺面后再进行统一返租经营，这是其中一种模式。另外还有一种就是二房东模式。物业不是自己的，是整体租赁下来，进行整改包装，然后再统一对外进行招租经营。身份不一样，制定的招商政策和运营政策会有一些区别。

 

　　深圳华锦亿爵商业地产顾问机构认为，不管是哪种身份，合理的租金政策一定是经过精心策划和专业科学的试探出来的。就好比地产物业销售的时候，可以通过内部认购，初步锚定校正市场合理的价位，从而让企业获取较高的收益。当然前提条件是操盘公司需要相对很专业。否则，租金政策制定就是拍脑袋，就是一种拿委托企业的命运进行赌博的行为。而往往招商这种事情，招商政策一旦出错，基本上就没有翻盘的机会。除非最后换老板。因此专业团队的招商政策制定以及内部认购模式的科学测试，包括最终一定要专业团队进行操作，这些都是非常关键的环节。做的好就是赚钱的环节，做不好，就是要命的环节。

 

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(深圳华锦亿爵商业地产顾问机构-农贸市场案例示意图）